福州的二手房，已经进入一个相对稳态的市场，业主调价幅度降低，买房子的人意愿，对比前两年，下定的意愿更为强烈，价格合适，成交周期开始缩短。已成交房源，平均挂牌90天成交。

这两年，我拍了不少房源的视频，也卖了不少的房子，拍过的房源90%都已经成交。一年下来，有300多个客户电话直接联系看房，偶尔都有听到，谁谁谁，已经买到了的情况。

短视频，直播，线上渠道已经成为当下，最为流行的一种营销方式。靠传统方式，打电话去获取客户已经不现实，短视频可以从视觉，听觉上，直接触达到每个人的眼睛里。购房者，足不出户，只要搜索一个附近，就能够把周边的房源，在手机上全部先看一遍。

也是因为线上房源的流量太大，继而出现参差不齐的情况，这两天，我就听到同事在抱怨。

有一个客户，在视频上看到很多房子，视频里头没有提及哪个小区，什么价位，他就把视频转发给经纪人，问这个经纪人是什么价格，哪套房子。

经纪人就开始找这套房子，又转发给附近的同事，让帮忙判断一下是哪套房源。同事看完之后回复：在一个月以前，这套房子就已经卖掉了。

次日，客户又转发了一个视频，经纪人看完之后，查阅了公司内部房源系统，回复客户面积，价格等信息。客户听完之后，觉得价格偏贵，没有看的必要。

次次日，客户又转发了一个视频，问能不能去看一下这套房子，面积，装修，价格都比较合适。结果，经纪人了解完后，是仓山区的房源，和鼓楼区相差甚远，与客户的需求完全无法匹配。

从客户看到视频，再到经纪人找出对应小区，最后到结果，过程中看似简单，但大大的增加了经纪人的工作量，也给经纪人很大的产品考验。

了解福州的二手房成交情况，也成为一名经纪人的基本能力，因为现在市场上，挂牌价格和成交价格之间，有很大的差异。

来看看一套，通过短视频拍摄，客户到现场看房后，成交的房源。

成交小区：湖前兰庭；

成交时间：2025年12月；

成交数据：产权86.25平米，3房1厅，低楼层，南北朝向，精装修，105.6万，成交单价12244元/平米。

房源成交分析：

1、看到这个单价，你是否会觉得房子很便宜，业主挂牌75天时间，期间价格调整3次，成交前挂牌129万，带看客户超过50多组。从价格层面来看，单价12000元的精装房，且是商品房社区，性价比体现较高。

2、湖前兰庭，现有在售房源29套，出租房源5套，业主挂牌价格19789元/平米，小区内部共有19栋楼，分为一二期，一期为单元房，二期则是别墅，叠拼复式楼的结构。2006年的时间交付的商品房，比较适合老年人或刚需居住，走一层楼就可以了。

房子的户型中规中矩，一梯两户，南北通透，两房朝南一房朝北，精装修，客厅朝西侧有采光，且内部做了2个卫生间，朝北面的卧室比较小。

3、湖前兰庭，这个小区的价格，下跌幅度较大，特别是在2025年下半年，成交单价从年初16000元的单价，下跌到12000元左右，在10月份还成交一套100平米，148万，单价14736元/平米。因此，我们判断，这套房子的成交，属于近10年来，价格最低的一套。

4、已成交的这套房子，装修较为不错，小区也很有特色，在短视频上有较好的流量，关注度比较高，继而吸引了比较多的客户关注，带看客户量较大。通常情况下，精装修，小区环境好，且看房方便的房源，带看客户量都不会太低。

购房建议：

湖前兰庭这四年时间里的价格趋势：（2021–2025）挂牌价格变化。

2021年：小区二手房均价约为 25,000–26,000元/㎡，处于鼓楼区中高位水平。

2023–2024年：受福州整体楼市回调影响，均价逐步回落至 21,000–22,000元/㎡，降幅约15%–20%。

2025年末：挂牌均价稳定在 20200–21,200元/㎡，部分低楼层或户型不佳房源成交价可低至12000元左右，100平米户型楼梯房。

楼龄偏老：建成于2003年，楼龄达21年，部分电梯老化、外墙渗水、管道锈蚀问题存在，影响贷款年限（部分银行对20年以上房源限贷）。

交通便利性不足：公交站点虽多，但高峰时段班次密度低，无地铁覆盖，通勤依赖地面交通，对依赖公共交通的年轻上班族不够友好。

物业管理存在短板：部分业主反映外来小广告泛滥、公共区域清洁频次不足，物业响应效率有待提升。

主要成交依赖于小户型，特别是2号楼的电梯小复式楼，总价在70万左右一套。